Rayiç bedel, bir gayrimenkulün satılması veya sigorta ettirilmesi halinde güncel dönemdeki piyasa fiyatını ifade eden bir kavramdır.
Ancak her nedense ülkemizde bir gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda gerçek satış bedeli ile belediyede gözüken rayiç bedel arasında önemli bir fark olduğu için satışın konut kredisi kullanmadan yapılması halinde genellikle rayiç bedel üzerinden gösterilmesi, kredi kullanılması halinde kredi tutarı kadar gösterilmesi gibi söylemler gündeme gelir. Belediyelerde gözüken rayiç bedeller ile piyasada gerçekleşen satış değeri arasında önemli ölçüde fark olmasının bazı nedenleri var elbette. Öncelikle enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde tasarruf sahipleri ellerindeki paranın değerini koruyabilmek için bir takım yatırım araçlarına yönelirler. Bu evrede sıkı para politikası uygulayarak faiz artışı yapılması halinde, yatırıma gidecek paranın sistem içinde kalması ve enflasyon oranına paralel faiz oranları sunulması ile yatırımcının parasının değerinin korunması sağlanır. Eğer bu denge şaşarsa tasarruf sahipleri gayrimenkul gibi başka yatırımlara yönelirler ki, bu da gayrimenkul fiyatlarını olması gerektiğinden daha fazla yükseltir. Nitekim Türkiye’de 2021 yılında uygulanan yüksek enflasyona karşı düşük faiz politikası nedeniyle gayrimenkule olan talep artmış ve fiyatlar oldukça yükselmiştir. Dolayısıyla gayrimenkullerin rayiç bedelleri ile piyasa değerleri arasındaki fark açılmıştır.
Rayiç bedellerin gerçek satış değerinin altında kalmasına yol açan bir başka sebep ise yatırımların daha cazip ve kârlılığı yüksek alanlara kayması nedeniyle piyasada o dönemde yeteri kadar gayrimenkul üretimi olmaması ve arzın talebi karşılayamaması durumudur. Bu durumda da talep fazlası nedeniyle gayrimenkul fiyatları yükselir. Bir başka sebep ise deprem faktörüdür. Deprem riski nedeniyle daha güvenilir ve yeni binalara olan talebin yükselmesi gayrimenkullerde fiyat artışına yol açmakta, bu da rayiç bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki farkın açılmasına neden olmaktadır.
Rayiç bedel ile gerçek değer arasındaki farkın toplumun genelini ilgilendirmesinin sebebi ise Emlak Vergileri ve Tapu Harçları yönündendir. Çünkü bir gayrimenkulün emlak vergisi; rayiç bedelinin %0,2 si, satışı durumunda tapu harcı ise rayiç bedelinin%4 ü (%2 alıcı, %2 satıcı) oranı ile hesaplanır. Dolayısıyla rayiç bedel konusu tüm toplumun gündemindedir. Kamu idaresinin bir görevi de rayiç değerlerin gerçek satış değerleri ile tutarlı olmasını sağlamaktır. Bunun için her dört senede bir takdir komisyonları toplanır. Bu komisyonda, belediye, defterdarlık, tapu müdürlüğü, ticaret odası temsilcileri ile mahalle muhtarları yer alır. Çevredeki emlak komisyoncularından da yararlanarak güncel satış bedelleri doğrultusunda bölgelerindeki gayrimenkullerin değerlerini belirleyen bir çalışma yapıp ilan ederler. Eğer bir önceki dört yıllık dönemde, yukarıda saydığım faktörler yaşanmış ve rayiç bedeller her sene yeniden değerleme oranında arttırılmış olmasına rağmengerçek satış değerlerinin oldukça altında kalmış ise yeni rayiç değerler önemli ölçüde artmış olur. Bu durum, takip eden yıldan itibaren emlak vergilerinde ve tapu harçlarında ciddi anlamda yükselişe neden olacağı için toplumda da gündem konusu olur.
İşte 2025 yılı bu anlamda takdir komisyonlarının toplandığı ve yeni rayiç bedellerin belirlendiği yıldır. Son dört yıllık dönemin özellikle ilk iki yılında yüksek enflasyona rağmen uygulanan düşük faiz politikası nedeniyle yazımın başında da belirttiğim gibi parasının değerini koruma çabasında olan tasarruf sahiplerince gayrimenkule olan ilgi çok artmış ve gerçek satış değerleri, rayiç değerlere göre oldukça fazla yükselmişve rayiç bedeller düşük kalmıştır. Bu sene takdir komisyonu kararlarına göre özellikle büyükşehirlerde %400 ile %1000 gibi rayiç bedel artışları ön görülmüş ve 2026 yılından itibaren Emlak Vergisi ve Tapu Harçlarının bu oranda artacağı hesap edilerek 4 kat ile 10 kata varan bu artışların gerçekleşeceği ortaya çıkınca önce takdir komisyonu kararlarına itiraz etmek için belediyelere sonra da iptali için Vergi Mahkemelerine birçok müracaat olmuştur.
Hükümet tarafından bu anlamda bir düzenleme yapılacağı, vatandaşın mağdur edilmeyeceği yönünde bir takım mesajlargelmektedir. Ancak hem kamu gelirlerinin kayba uğramaması hem de mükelleften hakkaniyet ölçüsünde vergi alınmasının sağlanması açısından titiz bir çalışma yürütülmelidir. Uzun yıllardır emlak vergilerinin ve tapu harçlarının rayiç bedele uygulanan oranlar üzerinden alınıyor olması düşünüldüğünde, bu hesaplama anahtarının değiştirilmesi ve daha farklı kıstaslara göre hesaplama yapılmasıdeğerlendirilebilir. Ya da rayiç bedel üzerinden alınan %0,2 emlak vergisi ve %4 tapu harcı oranları düşürülebilir. Zira rayiç değerlerin gerçek satış değerleri seviyesinde olması da gerçekçi bir malî düzenin sağlanabilmesi açısından önemlidir. Uygulanan oranların makul seviyelerde tutulması vatandaşın gayrimenkul alım satımında gerçek değerler üzerinden işlem yapmasını teşvik edecek, sağlıklı bir kamu düzeninin oluşmasına katkı sağlayacaktır.
Yorumlar
Kalan Karakter: